一场始料未及的疫情，暴露了房企们的“焦虑感”。

从下表可以看出，行业整体呈现“销售增速放缓”及“目标定制保守”两大共性：“宇宙第一房企”碧桂园不再对外公布目标，一向胆大的融创变得谨慎保守，越秀地产则在冲击千亿道上疲态渐露……

制图：界面楼市华南

这家37岁的老牌国企，把年度目标定在“802亿”。这与其两年前提出“2020年冲刺千亿”的口号相比，缩水不少。

人到中年的焦虑来自于骨感现实。

进入2020年，龙头房企的规模之争已经进入6000亿时代，大鱼吃大鱼成为常态，越秀这份成绩单显然不够看。

据一季报数据，越秀地产累计合同销售额约91亿元，同比下降约36%，仅完成年度销售目标的11%。疫情影响之下，试图重振旗鼓的越秀地产开局不利，这场中年危机似乎来得更加凶猛。

01 销售增速放缓

在刚刚过去的业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远曾宣布，公司2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。董事长林昭远曾坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。

若照此计算，越秀地产截至三月底仅完成年度销售目标的11%。在克而瑞2020年一季房地产企业销售榜上，越秀地产以82.1亿元的操盘金额排第45名。

从销售表现看，越秀地产年度目标完成难度不小。若按照管理层2017年业绩会的说法，越秀地产计划在2020年尽量实现1000亿元规模，目前完成度还不足10%。

事实上，近两年外界赋予越秀地产的标签一直为“稳健”——稳健的销售增长、稳健的财务表现和稳健的销售目标，但稳健的另一面也意味着相对停滞。

2014年，与越秀体量相近的保利置业销售245亿、阳光城230亿、旭辉223亿、泰禾201亿，但2018年这些房企已跨进千亿阵营时，越秀销售额却还未到600亿元。

克而瑞中国房地产企业销售排行榜显示，2014年越秀地产销售额220.14亿元，为近年最高排名31名，而2015年后越秀地产始终在45-54名之间徘徊，销售规模也未上千亿。

逆水行舟，不进则退。如今房企规模竞争日趋白热化，行业集中度也日益提高，能否挤进千亿阵营逐渐成为摆在越秀地产面前的一大挑战。

02 不能总吃老本

或许正是意识到这一点，2016年起越秀地产开始加速扩储，土储增速呈现逐年上涨趋势。数据显示，2016-2019年越秀地产土储由1462万平上升至2387万平。

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其中，得益于集团孵化－地产购买、轨交+物业、国企合作、 城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化拿地方式，2019年越秀地产于11个城市新增优质土地27幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521万平方米。

从拿地方式来看，因成功引进战略股东广州地铁，越秀地产得以顺利推行“轨交+物业”战略模式，土储规模大幅扩充。其中，因成功收购品秀星图86%股权、秀星樾和品秀星瀚51%股权三个地铁物业项目，越秀地产“轨交+物业”项目的总建筑面积达到约315万平方米，约占到土储的13.2%。

从公布的拿地预算来看，近两年越秀地产的拿地预算逐年攀升——2018-2019年分别为159亿元和179亿元，而今年业绩会上昭远公布2020年的拿地预算为300亿元，几乎为去年的翻倍。

上述“轨交+物业”战略模式，使越秀地产以更少的资金撬动更多的土地资源，加速扩充的土储规模和加码布局的TOD项目也令外界对其未来发展充满遐想。

03 市场不止看财务健康

由于拿地力度加大，近年来越秀地产的资产负债率逐渐走高。数据显示，2015-2019年，越秀地产资产负债率由71.91%升至76.48%，但在行业中仍处于较低水平。

从现金短债比看，截至2019年底，越秀地产的有息负债合计717亿元，其中一年内到期的有息负债约72.5亿元。越秀地产账上的现金及现金等价物约241.1亿元，监控户存款约60.8亿元，手持现金资源共计约301.9亿元，同比上升11.2%，再加上未提取的银行授信额度约213.2亿。越秀地产偿还短期有息负债能力较好。

虽然财务表现稳健，但一直以来外界仍认为其过于保守，对于何时能实现千亿规模的疑问也萦绕不绝。

事实上， 2017年业绩会上，越秀地产管理层就曾表示，2018年越秀地产的销售金额目标为550亿元，同比保持35%左右的增速。按照每年30%以上的发展速度，到2020年越秀地产销售目标能达到800亿元，有望冲刺1000亿元。

从年报数据看，2018年越秀地产确有加速发展势头，销售增速高达41.4%。然而2018年业绩会上林昭远突然宣布，2019年销售目标为680亿元，销售增速降为17.68%，但并未说明原因。

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虽然2018-2019年越秀地产均超额完成了销售目标，但从近年销售数据看，越秀地产较同行发展仍然较为缓慢。

有业内人士指出，越秀地产保守发展或受累于早年地王，但也有专家分析指出，重仓粤港澳大湾区的越秀地产或存在“惜售”行为，以谋求更大的利润空间。

同样是土储相关，可以侧面作证的是，2019年中期业绩会上，林昭远曾指出，企业规模要达到千亿以上，城市的布局数量还是要增加。他表示，“城市规模过于集中，是不利于风控的考量。”

2019年报显示，越秀区域布局更为均衡。截至2019年底，越秀地产总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23.0%。其中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。

这也就意味着，上述越秀地产加速扩储步伐还将继续，但其土储是否能进一步转化为销售，并助其踏上千亿阵营，还有待观察。

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素材来源丨界面楼市华南

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